Hogyan kerüld ki az olcsó hitelek csapdáját,
ha lakásvásárlást tervezel?

Nincsenek könnyű helyzetben a lakásvásárlást tervezők, mert könnyedén elmehet mellettük a piac és csak azt veszik észre, hogy több millióval több hitelt kell felvenniük. Nagyon figyeljünk oda, mert a magas árak miatt könnyedén abba a hibába eshetünk, hogy az olcsóbb, de éven belül változó kamatú hitelt vesszük fel. Ez óriási kockázat, mert ha 1%-kal emelkedik a hitel kamata, akkor közel 10%-kal fizetünk többet. A Bankmonitor példáin és tanácsain keresztül viszont kint lehetünk a slamasztikából.

lakascel-couple-outside-of-house

Lassan már a csapból is az folyik, hogy elszálltak a lakásárak, ennek ellenére nem kell mindenkinek lemondania a lakásvásárlásról. Az időzítés azonban most is nagyon fontos, hiszen ha lehet hinni a jegybank becsléseinek, akkor 2017-ben 12%-kal nőnek majd az ingatlanárak országos átlagban. Ha csak 10%-os éves ütemmel kalkulálunk, akkor egy korábban 25 millió forintba kerülő lakásért 27,5 milliót kell fizetnünk.

 

Kicsi az esély arra, hogy a megemelkedett havi bér mellett egy család egy év leforgása alatt meg tudjon takarítani 2,5 millió forintot. Így, ha fenntartjuk a vételi szándékunkat, akkor egyetlen út marad, a korábbinál nagyobb hitelt felvenni. Ebből a szempontból nem is lehetne jobb a helyzetünk, igazán sok és kedvező lakáshitel van most a piacon. A Bankmonitor egy korábbi elemzéséből pedig az derült ki, hogy az elérhető kínálat nagyobb része a kamatozás alapján teljesíti a fogyasztóbarát lakáshitel feltételt.

Egyetlen hátulütője akad az áremelkedésnek, mégpedig az, hogy sokakat arra kényszeríthet, hogy kockázatosabb hitelt vegyenek fel. Többször is hangsúlyoztuk már, hogy ajánlott, ha hosszú távon kiszámítható, vagyis legalább 5-10 éves kamatrögzítésű hiteleket veszünk fel, mert azzal a várható kamatemelkedést ki tudjuk küszöbölni.

 

A biztonságnak azonban ára van, méghozzá az, hogy míg jelenleg az olcsó, de gyorsan változó hitelek 3,3%-os THM mellett vehetők fel, addig a 10 évig biztonságot adó hitelek 6%-ossal. A havi törlesztőrészlet utóbbi esetében nagyobb természetesen. A magas lakásárak mellett viszont kijöhet úgy a helyzet, hogy már nem tudjuk megengedni magunknak a hosszú kamatrögzítésű hitelt, így a rövidre kell váltanunk. Nagyon vigyázzunk, mert ez később még problémát okozhat.

lakascel-balance

Több tanácsunk is van a bizonytalanok számára:

 

  • minél hamarabb hozzunk döntést, ne engedjük, hogy még drágábban vehessük csak meg az ingatlant
  • legalább 5-10 éves kamatrögzítést válasszunk, mert ez kiszámíthatóságot ad a kezünkbe, ami később kamatostul megtérül
  • ha túl drága lenne a hitel, akkor érdemes olcsóbb ingatlant nézni és az elvárásainkból engedni (másik kerület, agglomeráció, stb…)
  • legvégső esetben válasszuk csak a legalacsonyabb induló törlesztésű, de gyorsan (pl. 6 havonta) változó törlesztőrészletű hitelt, és ekkor is hagyjunk annyi tartalékot, hogy 20-25%-os emelkedés se okozzon gondot

Nagyon fontoljuk meg, mit is teszünk

 

Egy példán keresztül mutatjuk be, hogy milyen dilemma előtt állnak sokan. Tegyük fel, hogy egy 25 millió forintos lakást néztünk ki magunknak, és 7,5 millió forint (30%) önerő rendelkezésünkre áll. Az egyszerűsítés kedvéért a lakásvásárlás induló költségeit is vegyük úgy, hogy ki tudjuk gazdálkodni.
Ebben az esetben 17,5 millió forintos lakáshitelt  kell felvennünk.

 

Figyeljünk rá, hogy ne az alapján hozzunk döntést, hogy az induló törlesztő éppen milyen nagyságú. Látható, hogy a legolcsóbb lakáshitel  már 100 ezer forintos törlesztőrészlettel megvalósítható, míg a drágább, de ezzel együtt 10 évig kiszámítható és rögzített hitel 125 ezer forintba kerül.
Meggyőződésünk, hogy éveken belül elindulnak felfelé a kamatok, ekkor pedig fokozatosan nőni fog a kezdeti 100 ezer forintos költség is. Szerencsés esetben tehát az először drágább verziót vennénk fel, mert belátjuk, hogy a biztonság miatt ez megéri.

lakasarnov170526

Igen ám, de valami közbejön és úgy alakul a helyzetünk, hogy egy évre elhalasztjuk a lakásvételt. Eközben az általunk preferált ingatlanok ára 25 millióról 27,5 millióra emelkedik. A család képtelen több pénzt félretenni, így az önerő marad a korábbi 7,5 millió forint. Nincs más lehetőség, mint több hitelt felvenni,
ha az áhított lakásról nem akarunk most sem lemaradni.

 

Annyiból szerencsénk van, hogy a lakáshitel ugyanolyan feltételekkel felvehető. De persze nem múlik el nyomtalanul, hogy a kiindulási ponthoz képest 2,5 millióval több hitelre van szükségünk. A választási lehetőség az, hogy az olcsóbb, 114 ezer forintos havi törlesztésű hitelt, vagy a drágább, de kiszámítható 143 ezer forintos havi költségű hitelt választjuk.

 

Ha belegondolunk, akkor egy 300 ezer forintos jövedelmet kapó család esetében a 143 ezer forintos törlesztőrészlet óriási tehet, ezért nagy valószínűséggel azt a döntést hoznák, hogy inkább kockáztatnak és az olcsóbb hitelt veszik fel. Ezzel viszont nagyon kell vigyázni, mert csak most tűnik úgy, hogy olcsóbb a hitel, később a nyakunkat tennénk rá, hogy drágulni fog a törlesztő.

 

Ökölszabály szerint, ha a hitel költsége 1%-ponttal nő (3,3%-ról 4,3%-ra), akkor 8-9%-kal kell nagyobb törlesztőt fizetni. A kezdetben olcsó hitel ilyen formában nagyon gyorsan meg tud drágulni. Jelenleg túlságosan alacsonyan vannak a referencia kamatok (amihez képest változhat a hitel kamatozása), innen felfelé vezet az út. Ezért is mondjuk azt, hogy úgy tervezzünk, 20-25%-os emelkedés a törlesztőben is tartható legyen.

 

Amennyiben lakásvásárláson gondolkozol, de bizonytalan vagy abban hogyan kezdj hozzá,
vedd fel velünk a kapcsolatot  >>

Kérdésed van? Mi megválaszoljuk.

 

– Díjmentes beszélgetés
– Nincs kötelezettség
– Személyreszabott, egyedi megoldások
– Rugalmas időben és a helyszín tekintetében
– Független tájékoztatás

 

1